仁略视角丨我国基础设施REITs相关政策解读
导读：
今年我国基础设施领域REITs发布了如下政策：
2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下简称《试点通知》）。2020年8月3日，国家发改委发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》（以下简称《申报通知》）。2020年8月7日，中国证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（以下简称《指引》）。
整体来看，我国基础设施领域不动产投资信托基金REITs的相关工作，从今年4月30日中国证监会、国家发展改革委联合发布《试点通知》起正式启航。经过3个月的沉淀与修改，最终以8月3日《申报通知》明确了基础设施项目聚焦重点区域、行业与项目要求，以8月7日《指引》明确了公募基金的发售、运作及管控方式，进一步明确了未来我国基础设施领域。
REITs小贴士
REITs（Real Estate Investment Trusts）即不动产投资信托基金，是为了解决不动产的流动性较低，无法满足不动产持有人的资金需求；且中小投资者资金量较小，无法进入不动产投资门槛的双重矛盾。REITs目的是把缺乏流动性的商业地产，变成较强流动性的证券。
国内基础设施REITs的交易结构
REITs能有效盘活存量资产，形成良性投资循环，提升直接融资比重，降低企业杠杆率。同时，REITs作为中等收益、中等风险的金融工具，具有流动性高、收益稳定、安全性强等特点，有利于丰富资本市场投资品种，拓宽社会资本投资渠道。
政策解读
为贯彻落实党中央国务院关于深化投融资体制改革、积极稳妥降低企业杠杆率、保持基础设施补短板力度等决策部署，2020年中国证监会与国家发展改革委接连发布了三大基础设施领域REITs政策，明确了基础设施领域REITs试点申报规范与基金运作规范。
一、试点申报规范
1、明确了基础设施REITs试点的基本原则：
（1）必须符合国家政策，聚焦优质资产；
（2）遵循市场原则，坚持权益导向；
（3）创新规范并举，提升运营能力；
（4）规则先行，稳妥开展试点；
（5）强化机构主体责任，推动归位尽责；
（6）完善相关政策，有效防控风险。
2、明确了基础设施REITs试点的重点区域：
3、明确了基础设施REITs试点的重点行业：
同时鼓励国家战略性新兴产业集群、高科技产业园、特色产业园等开展试点。
4、明确了基础设施REITs试点项目的申报条件：
（1）项目权属清晰，具有成熟的经营模式及市场化运营能力，发起人及基础设施运营企业信用稳健、内部控制制度健全；项目运营时间原则上不低于3年；
（2）预计未来3年净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）原则上不低于4%；
（3）发起人（原始权益人）、基金管理人、基础设施运营管理机构近3年在投资建设、生产运营、金融监管、工商、税务等方面无重大违法违规记录，项目运营期间未出现安全、质量、环保等方面的重大问题。
5、明确了基础设施REITs试点项目的申报材料：
发起人（原始权益人）应按要求准备项目申请材料，并对申请材料的真实性负责。申请材料包括：
（1） 项目申请基本情况；
（2） 项目申请合规情况；
（3） 相关证明材料；
（4） 国家发展改革委要求提供的其他相关材料。
6、明确了基础设施REITs试点项目的申报流程：
发起人（原始权益人）拟整合跨地区的多个项目一次性发行REITs产品的：
二、基金运作规范
1、明确了基础设施REITs基金基本条件：
明确公开募集基础设施证券投资基金应具备以下条件：80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体取得基础设施项目完全所有权或经营权利；基金管理人主动运营管理基础设施项目以获取稳定现金流，并将90%以上合并后基金年度可供分配金额按要求分配给投资者。
2、明确了基础设施REITs基金运作方式：
明确基金份额发售方式。采取网下询价的方式确定基金份额认购价格，公众投资者以询价确定的认购价格参与基金份额认购。
3、明确了基础设施REITs基金管理方式：
压实机构主体责任，严控基础设施项目质量。规范基金投资运作，加强风险管控，夯实投资者保护机制。明确证监会监督管理和相关自律组织管理职责，强化违规行为约束。
相关专家媒体观点
公募REITs是盘活存量资产，促进投资良性循环，推动基础设施高质量发展的新路径。上交所债券业务中心佘力称，公募REITs是盘活存量，打通投融资机制的金融创新。其填补了我国资本市场空白，可以为投资者提供中等收益、中等风险总资产，充分体现普惠性。以下将结合专家观点，对我国公募REITs进行分析。
我国公募REITs三大着力点
中国REITs联盟秘书长王刚表示，“传统基建、泛基建、新基建是公募REITs投资的三大方向，也由于具有不同的成长性和稳定性，均代表着REITs产品的股性和债性，但会有不同的侧重”。传统基建包括收费公路，机场港口，水电气热，污水垃圾处理，固废危废处理等；新基建包括数据中心，5G网络，人工智能，工业互联网，物联网等；泛基建包括仓储物流，高科技产业园，特色产业园，国家战略性新兴产业集群等。
公募REITs三大盈利方式
“借鉴海外市场，REITs产品的主要收益来源有三方面：一是房产价格上涨的增值收益；二是物业的营业收入；三是稳定的物业租金，收益的大部分将用于发放分红“，每日经济新闻如是认为。根据《指引》要求，基础设施基金应当将90%以上可供分配金额以现金形式分配给投资者，每年不得少于1次。
公募REITs未来发展前景巨大
公募REITs凭借门槛低、分红比例高、流动性强等优势已成为中小投资者间接投资不动产项目的良好途径。中国(香港)金融衍生品投资研究院院长王红英预测，未来三至五年，这类产品很可能会为我国基础设施建设提供约六万亿元的资金支持，进而进一步提升我国基础设施建设的速度和效率，为我国未来的经济内循环做好储备。
我国本次公募REITs普通投资者可直接参与
公募REITs战略配售比例不低于20%，普通投资者则可以通过二级市场购买或者网上、网下申购的方式直接参与。德邦基金建议“公募REITs作为市场全新的投资品种，其产品涵盖内容较多，交易结构和市场估值等方面存在一定复杂性，普通投资者通常需要循序渐进的认知过程。因此在前期试点阶段，普通投资者可以通过公募基金的直销柜台、以及银行、券商代销渠道进行申购。”
我国公募REITs管理市场仍需完善
公募REITs也引起了部分业内人士的担忧，中国社会科学院财经战略研究院财政研究室副主任何代欣认为，在公募REITs推广当中，仍面临着融资方式界定的争议与分红方式及成本回收的不确定。同时，上交所债券业务中心佘力称，上交所将进一步做好与发改委、国资、税务等相关部门的沟通协调，加大力度做好投资者教育和市场培育工作，协助推动相关政策出台，为市场长期健康发展营造良好环境。
推荐哪些企业重点关注？
公募REITs 有望推进国内物流、园区管理市场化，提升国内专业非住宅物业管理公司的市场需求，非住宅物管企业有望受益。长远来看，利好具备不动产管理能力的资产管理企业，以及拥有长租公寓和优质商业不动产的企业。短期来看，利好持有优质物流园区以及高新园区开发企业。
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