独家手记|苏州工业园区产融案例研究（一）——园区的前世今生

1994年2月，苏州工业园区经国务院批准由中国与新加坡合作设立。设立之初，园区以工业发展为主。经过不断的升级优化，苏州工业园区已摒弃单一发展工业的模式，立足“产城融合、以人为本”，布局科教创新、旅游度假、高端制造与国际贸易四大功能板块，形成“产城融合、区域一体”的城市发展架构，保持了城市规划建设的高水平和高标准，实现良好发展。

纵观苏州工业园区二十余年快速发展，离不开科学的产业规划，独特的发展定位，合理的战略布局。本篇文章将详细阐述苏州工业园的产业升级发展之路。

一、园区概况

目前，苏州工业园区开发运营主体为中新苏州工业园区开发集团股份有限公司（简称“中新集团”或“CSSD”），由中国、新加坡两国政府于1994年8月合作设立，目前实控人为苏州工业园区国有资产控股发展有限公司（下称“园区控股”）。作为园区开发主体和中新合作载体，CSSD顺应国家导向，布局“一体两翼”发展战略，以园区开发运营为主体板块，以产业载体配套和绿色公用为两翼支撑,通过版块联动、资源集聚，为苏州工业园区开发建设做出了重大贡献。

2019年，苏州工业园区共实现地区生产总值2743亿元，公共财政预算收入370亿元，进出口总额871亿美元，社会消费品零售总额543亿元，城镇居民人均可支配收入超7.7万元。在商务部公布的国家级经开区综合考评中，苏州工业园区连续四年（2016、2017、2018年、2019年）位列第一，在国家级高新区综合排名中位列第五，并跻身科技部建设世界一流高科技园区行列，2018年入选江苏省改革开放40周年先进集，成为中国发展速度最快、协调发展最好、经济效应最佳、科技含量最高的开发区之一。

CSSD股权结构图

CSSD对外投资一览图

园区发展历程

1、起步阶段（1994-2000）：“有政策、无资金”，园区“易主”

设立之初，CSSD注册资本 5000 万美金，新方财团持股65%，中方财团持股35%，新方负责园区首期基础设施的开发建设，中方主要负责规划区域内的动拆迁和行政管理工作。

在开发建设上，园区充分借鉴新加坡经验，制订了科学合理的建设规划，却未建立完善的投融资体制和融资平台，初期主要依靠苏州地方政府的财政投入和新加坡方面的投入。由于首期基础设施开发建设工程浩大，资金缺口巨大，加上巨额的财务费用、高额的还款利息及人力成本等因素，CSSD 一再亏损，1999年资产负债率达90%。新方对园区的盈利预期逐渐悲观，对持续投入资金也保持谨慎，导致首期基础设施的开发进程缓慢，70 km²的规划面积，截至2000年仅完成了10%。就此，1999年中新工作委员会就园区发展签署谅解备忘录，约定CSSD将从2001年1月1日开始调整股比，中方将持股65%，意味着园区接下来的开发建设主导权正式易主中方。

尽管这一阶段经历了资金困境，苏州工业园区仍实现了制造业由弱变强的转变历程，通过积极引进国内外加工制造型企业，在精密机械、电子信息等产业方面初步建立了竞争优势。1994-2000年间，园区的工业总产值和地区生产总值分别由35.9亿元和11.3亿元上升至316.1亿元和130.2亿元。该时期园区主要是集中精力发展制造业，服务业主要是围绕园区的生活配套而适当布局，因此产业竞争力及人口吸引依然不足，企业少且规模小，开发建设的核心仍然是工业，居住和公共服务仍然较少。

2、快速发展阶段（2001-2008）：战略规划发力，产业结构初步升级

本阶段在完善一期开发建设的同时，以金鸡湖环境治理为突破口，园区工作重心逐渐步入二、三期基础设施开发阶段，编制出台《苏州工业园区二、三期控制性详细规划》（以下简称“二、三期规划”），调整增加了新的城市功能和绿地面积，详细规划了中心区、居住区、工业区、软件园等，规划建设苏州独墅湖科教创新区，不断完善工业园区的区域自主创新体系。二、三期基础设施战略规划的出台，为园区的产业升级和结构优化提供了强有力的保障。

同期，国务院于2001年发布《关于加强国有土地资产管理的通知》，明确规定商业、旅游、娱乐、商品住宅4类经营性用地一律实行土地使用权招标、拍卖和挂牌出让。由此，中方又成立了一个由苏州工业园区管委会全资控股的国有独资公司——苏州工业园区地产经营管理公司（以下简称“地产经营公司”）作为园区第二、三期基础设施主要的开发主体，而 CSSD 主要负责中新科技城、经营性载体(厂房)等项目的土地一级开发和二级开发。

接手重任后，地产经营公司与国家开发银行进行深度合作，积极推进“开发性金融”在园区的创新实践，从 2000 年到 2006 年，国家开发银行先后向园区承诺了四期贷款，实施了金鸡湖环境治理、园区二、三期基础设施建设、独墅湖桥隧等一系列重要工程。园区投融资模式逐渐从起步阶段的财政性融资转向政府信贷融资，地产经营公司等投融资平台和项目实施主体逐步成为投融资的市场主体，园区投融资主体向多元化发展，市场化的投融资模式逐步介入园区各类项目的开发、建设和运营。

随着基础设施的完善，园区开始战略布局产业结构优化，并于2005年适时提出服务业发展倍增计划，积极布局和推动商业、商务、科研、金融、文化、物流、旅游等现代服务业发展。

在一系列战略规划指导下，园区逐渐发展了电子信息、精密机械以及生物医药等若干重点产业集群。受益于产业集群的带动，2008年园区地区生产总值上升至1002亿元，相较于2000年增长近8倍。

3、转型发展阶段（2009-今）：建设“三化园区”和“三型城区”

经过20余年的开发建设，园区基础设施、产业载体、城市功能配套等一系列重大任务相继完成，形态开发趋于尾声，功能开发日益完善，逐步进入“后开发时代”，发展格局逐渐从工业化主导转向城市化主导，发展重点随之转向优化产业布局、发展主导产业、加快城市崛起的第三阶段。《苏州工业园区总体规划2012-2030》提出，园区要以现代化发展为引领，提升发展能级，保障和改善民生，推进生态文明建设，建设成为“三化园区”（国际化、现代化、信息化高科技园区）和“三型城区”（创新型、生态型、幸福型综合商务城区）。

至此，苏州园区的发展模式从外向型经济向创新性经济转型，从工业经济向服务型经济转型。一方面，不断壮大新兴产业规模，实施生物医药、纳米技术应用、云计算等战略性新兴产业发展计划；另一方面，不断壮大生产性服务业规模，重点推动金融服务、商贸物流、文化创意以及服务外包等服务业发展。

与此同时，随着园区发展过渡到产业升级、城市崛起的阶段，投融资主体更趋多元化，投融资模式也更趋市场化。2019年12月20日，中新集团（原CSSD）成功上市，成为产业地产历史上新的里程碑。